Distrato Imobiliário: É possível reaver o valor pago?

O popularmente conhecido “Distrato Imobiliário”, se refere a rescisão de um contrato anteriormente pactuado. Essa rescisão pode ser consensual, quando as partes contratantes chegam a um acordo, ou unilateral, motivado pela vontade de apenas uma das partes, muitas vezes sendo necessário levar a situação para apreciação judicial.

Podemos destacar alguns motivos recorrentes que levam ao Distrato Imobiliário, que vão desde o simples desinteresse pelo imóvel, aos mais específicos, como eventual descumprimento do contrato por uma das partes contratantes. Listamos:

• Desistência pessoal do comprador;

• Perda do poder aquisitivo, ou dificuldade no pagamento das parcelas;

• Não aprovação do financiamento imobiliário, por culpa do comprador ou do vendedor;

• Descumprimento de cláusulas contratuais por culpa de uma das partes;

• Atraso na entrega do imóvel, adquirido "na planta" (quando a aquisição é feita por meio de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel que será construído ou está em fase de construção).

E sim, é possível reaver o valor pago, em alguns casos ter a restituição de parte desse valor, ou até mesmo recuperar todo o valor despendido, acrescido de juros e correção monetária.

Por envolver situações delicadas, que podem gerar grandes prejuízos para ambas as partes envolvidas, é importante ser acompanhado por um advogado especializado desde as primeiras negociações, para resguardar seus direitos.

Algumas considerações se fazem necessárias a respeito do distrato Imobiliário, em especial quando se trata de imóveis adquiridos "na planta", ou seja, a aquisição de um imóvel, como um apartamento, por exemplo, ainda na fase de construção, ou mesmo, antes do início da obra.

Primeiramente, é importante saber que o contratante, na qualidade de consumidor, pode solicitar o pedido de distrato do imóvel “na planta” a qualquer momento, até a "entrega das chaves". E se o distrato for motivado por culpa da construtora, como é o caso de atrasos na entrega da obra, por exemplo, o comprador pode reaver até 100% do valor pago.

Outro ponto importante diz respeito ao momento que o contrato foi celebrado, se antes ou depois da publicação da Lei nº 13.768/18, conhecida como “Lei do Distrato”. Esta, regulamentou a resolução do contrato de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, estabelecendo regras específicas para a devolução dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência do negócio.

Após a publicação da lei, as regras e prazos sofreram importantes alterações. Antes da lei entrar em vigor, a legislação não trazia nenhum percentual específico em caso de devolução dos valores pagos e as construtoras tinham a prerrogativa de estipular as condições para o distrato, o que muitas vezes gerava conflitos entre as partes envolvidas. Não são raras as ocasiões em que as construtoras acabam impondo multas e retenções abusivas, motivando o comprador a recorrer à Justiça para garantir seus direitos.

Assim, os contratos celebrados antes da publicação da Lei, de modo geral, de acordo com as principais decisões judiciais, diante da falta de regulamentação específica, estabelecem que as construtoras devolvam entre 75% e 90% do montante pago.

Com a nova legislação, as regras ficaram mais claras, trazendo algumas mudanças significativas para os contratos celebrados após a publicação da lei, como o direito do consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa, ter até 7 dias para desistir da compra, e reaver todo o valor pago, inclusive o valor despendido a título de comissão de corretagem.

Para os contratos celebrados após a vigência da lei, há consenso de que os valores devolvidos serão de 75% da quantia paga até então, enquanto nos casos de regime de afetação, os valores são de 50%. As novas regras também estabelecem que a título de taxa de corretagem, as construtoras podem reter em torno de 5% a 6% do valor pago pelo comprador. Contudo, sempre que houver culpa da construtora, como é o caso nas situações onde a obra atrasa por mais de 180 dias, os valores devem ser devolvidos integralmente ao comprador, caso ele opte pelo distrato de imóvel.

É importante destacar, que essa regra só vale para imóveis que ainda não foram entregues, comprados "na planta" ou em construção. No caso de imóveis prontos, a referida lei não estabelece uma regra específica para o distrato.

Outras normas, além da "Lei do Distrato", podem ser aplicáveis ao distrato imobiliário, como o Código de Defesa do Consumidor, que assegura a proteção aos direitos dos consumidores nas relações contratuais, e o Código Civil, que estabelece regras gerais para os contratos em geral. Por isso, é importante que os compradores estejam atentos às condições do contrato de compra e venda, ou promessa de compra e venda, antes de assiná-lo, e busquem o auxílio de um advogado caso tenham dúvidas.

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