Vícios de construção em imóveis na garantia

Ao adquirir um imóvel, seja de uma construtora ou de uma pessoa física, espera-se que a propriedade esteja em perfeitas condições, livre de defeitos ou vícios de construção. No entanto, nem sempre essa expectativa é atendida. Problemas como infiltrações, rachaduras, falhas elétricas e hidráulicas podem surgir, mesmo em imóveis adquiridos dentro do período de garantia.

O que são vícios de construção?

Os vícios de construção, de modo geral, são defeitos ou problemas que podem vir a surgir na construção e podem comprometer a habitabilidade, a segurança ou a finalidade do imóvel. Esses vícios, ou defeitos, podem se manifestar de várias formas, como trincas, infiltrações, problemas estruturais, falhas elétricas e hidráulicas, entre outros, que normalmente decorrem do não cumprimento de normas técnicas e do tipo de material utilizado para a construção, além de outros fatores.

É importante destacar que os vícios de construção que podem aparecer no decorrer de utilização do imóvel, após a entrega pelo construtor, possuem garantia, sejam esses imóveis adquiridos de construtoras, bem como de pessoas físicas.

Vale esclarecer que nem todo defeito apresentado na construção decorre de um vício construtivo, uma analise técnica adequada pode averiguar se os problemas apresentados são de fato defeitos construtivos ou decorrentes de outros fatores como desgastes naturais da utilização do imóvel, ou advindos de mau uso e falta de manutenção. Avaliar adequadamente esses defeitos na construção é um fator importante para determinar a responsabilidade de reparação.

Imóveis comprados de construtoras ou pessoas físicas

Quando adquirimos um imóvel de uma construtora, é comum que o contrato de compra e venda preveja um período de garantia, que geralmente é de cinco anos. Durante esse prazo, a construtora é responsável por corrigir eventuais vícios de construção que surgirem no imóvel. Caso sejam identificados problemas, o primeiro passo é entrar em contato com a construtora e informar sobre a situação.

É importante que essa comunicação seja elaborada por escrito, seja por e-mail, ou mesmo por meio de uma notificação extrajudicial, apontando detalhadamente os problemas apresentados no imóvel. Normalmente, a construtora tem o dever de solucionar os vícios de construção no prazo estabelecido em contrato. Caso não haja uma resposta adequada ou o problema não seja resolvido, é recomendável buscar assessoria jurídica para tomar as medidas necessárias.

Ao adquirir um imóvel de uma pessoa física, geralmente não há um "contrato de garantia" formalizado como ocorre com as construtoras. No entanto, isso não significa que o comprador esteja desamparado em relação a vícios de construção. Nesses casos, é fundamental realizar uma vistoria criteriosa antes da compra, a fim de identificar possíveis problemas.

Caso sejam constatados vícios de construção após a aquisição, o comprador deve entrar em contato com o vendedor, informando sobre a situação e buscando um acordo amigável para a solução do problema. É recomendável também buscar orientação jurídica para garantir seus direitos, desde os primeiros contatos com o vendedor.

Essa informação é relevante para fins jurídicos, existem algumas referências legais que geralmente são aplicadas em cada caso, como a aplicação do Código de Defesa do consumidor, mas em ambos os casos é aplicável os preceitos contidos do Código Civil, nas Normas técnicas e regulamentações, como a NBR 13752/96.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes também é importante para lidar com vícios de construção. Esse documento estabelece os termos e condições da negociação, incluindo eventuais garantias oferecidas pelo vendedor, prazos, responsabilidades das partes, entre outros aspectos relevantes que precisam ser avaliados.

Qual o período de garantia?

Em primeiro lugar, é importante avaliar os tipos de vícios construtivos, a fim de averiguar se o problema é coberto pela garantia, ou não. De igual modo, é importante verificar as datas de aquisição, entrega do imóvel, baixa de construção, entre outros aspectos, para apurar os prazos de prescrição e decadência.

Os vícios podem ser classificados em vícios aparentes, ou seja, que podem facilmente ser identificados no ato da entrega da construção ao comprador, como por exemplo uma louça sanitária quebrada, ou uma placa de gesso solta.

Vícios ocultos, que são aqueles que não são facilmente identificáveis no momento da entrega da construção, podendo surgir após determinado tempo de utilização do imóvel, como uma infiltração, problemas de tubulações, descolamentos de revestimentos e demais problemas construtivos não passíveis de identificação em um primeiro momento.

Além dos vícios mais graves como o de segurança e solidez da construção, que abrangem todos os defeitos que podem tornar a construção perigosa para se habitar, que cause perigo de dano estrutural ou para a própria saúde de seus moradores.

Sobre a garantia, é importante esclarecer que existem dois tipos de garantia, a que decorre do contrato e a que decorre da lei. Em qualquer caso, um aspecto que precisa ser avaliado está relacionado a correta utilização e manutenção da coisa, uma vez que na hipótese de uso e manutenção inadequados, essa garantia pode ser comprometida, inclusive gerando a perda dessa garantia.

Vale frisar a importância da consulta a um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá assessorar tanto o comprador, quanto o vendedor nas questões que envolvem vícios construtivos, além de avaliar, de acordo como o caso concreto, as questões jurídicas e jurisprudenciais passíveis de aplicação e que podem influenciar sobre a garantia, o que não se confunde com os prazos de prescrição e decadência.

A respeito da garantia legal, é convencional que o prazo, de acordo com o artigo 618 do Código Civil, seja de 5 (cinco) anos. Embora a lei não estabeleça com clareza, o marco inicial consolidado flui a partir da emissão da Certidão de Baixa de Construção, ou "Habite-se". Durante esse prazo o construtor é responsável pela qualidade da obra, e caso haja a manifestação de um vício, não decorrente de culpa do comprador, o construtor será responsável pelo reparo.

Sobre a garantia contratual, por liberalidade do construtor, pode figurar contratualmente garantia com prazo complementar ao previsto legalmente, não podendo regular um prazo menor do que o previsto legalmente. As partes contratantes podem estipular livremente, as cláusulas contratuais, salvo exceções, como a diminuição de prazo, pelo que será exigível apenas aquilo estabelecido no contrato específico.

Principais medidas a serem tomadas pelo comprador diante de um vício construtivo

Independentemente de a propriedade ter sido adquirida de uma construtora ou de uma pessoa física, algumas medidas iniciais são importantes e podem ajudar o comprador a lidar com a situação:

a) Documente os problemas: Tire fotos, faça vídeos e registre todos os problemas encontrados. Isso pode ser útil como prova posteriormente;

b) Comunique o problema ao construtor: Tão logo que o problema for identificado, entre em contato com a construtora ou o vendedor, relatando os vícios de construção encontrados. É importante ter uma comunicação por escrito e manter registrado esses contatos, por e-mail ou por meio de uma notificação extrajudicial que pode ser elaborada por um advogado especializado, detalhando os problemas identificados e a possíveis consequências jurídicas;

c) Procure assistência jurídica: É importante a consulta a um profissional especializado para orientações nas primeiras negociações ou caso não haja uma solução adequada pelo construtor ou o comprador se sinta prejudicado e, se necessário, tomar as medidas legais adequadas em cada caso.

d) Procure assistência técnica: É recomendado uma apuração técnica por um profissional habilitado, comumente profissionais da engenharia, para avaliar os vícios construtivos, bem como elaborar um laudo pericial, observando as normas técnicas, que poderá identificar causas e sugerir soluções, dentre outros.

e) Além dessas medidas, é importante não fazer nenhuma reforma ou adequação na construção antes de contatar o construtor e pré-constituir a prova dos vícios construtivos, em alguns casos sendo recomendado a lavratura de uma ata notarial ou mesmo o ingresso de uma ação de produção antecipada de provas.

Os vícios de construção em imóveis adquiridos na garantia, seja de construtoras ou de pessoas físicas, são problemas que podem ocorrer. É fundamental estar atento aos seus direitos e buscar a solução adequada caso se depare com vícios de construção. Documentar os problemas, comunicar as partes envolvidas e buscar orientação técnica e jurídica são passos importantes para lidar com essas questões e garantir que a propriedade esteja em conformidade com as expectativas e normas estabelecidas.

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